転勤の可能性のあるサラリーマン家庭が、買うと良いマンションのポイント5つ

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昨年初めて主人の仕事の都合で転勤になりました。
その数年前にマンションを購入していたおかげで、
現在家賃収入を得て生活をしています。

現在マンションが買った当時より値上げしていて、売ることも考えましたが、家賃収入を得た場合、住宅ローンを返済しながら資産を残すことができます。

そこで、貸せる(売れる)マンションの特徴を5つお伝えします。

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駅から徒歩4分以内

不動産会社の方の話では、その地区のマンションランキングは、毎年新しいマンションが建つ毎に更新されていくそうですが、駅近のマンションの場合は、その距離内に新しいマンションが立たない限りは、なかなかランクが落ちないそうです。

その様な理論で、駅から近ければ近いほど、マンションの価値は落ちにくくなっています。

最寄り駅は、複数路線が使えるか特急停車駅がおススメ

いくら駅近のマンションを見つけても、その駅が各駅停車のみで単線しかない様な駅では、利用者数が限定されています。
複数路線が使える駅は、人気が高く価値が下がりにくい傾向があります。
また、特急停車駅であれば、都心にそれほど近くない駅でも通勤に便利なので人気があります。

3LDK等、子供がいる家庭向きの間取りの場合は、小学校や中学校の学区の評判が良いエリアで買う事も重要です。

関東の値下がりしにくいエリアはこちらから
関西の値下がりしにくいエリアはこちらから

マンションの規模は150世帯以上

これまでに5ヵ所のマンションに住んだ経験から、マンションの規模が150世帯を超えると、管理や共有設備の質がぐんと上がります。

例えば、
・いつでも捨てる事ができるゴミ捨て場があるか。
・管理人は、複数人在籍しているか。
・エレベーターが2基以上あるか。

世帯数が満たされていなくても、この3点が満たされているだけで、生活上の快適性が断然違います。
また、世帯数が多いマンションでは、1世帯あたりの管理費や固定資産税が安くなるので、そういう意味でも世帯数が多めのマンションがおススメです。
ちなみに、1世帯あたりの管理費が最も安くなるのは、 100戸~200戸の間だとか…。

ブランドマンションは貸しやすい

正直なところ、住む側としては、ブランドマンションかそうでないかは、そこまで設備や質に違いがあるとは思いません。

ですが、貸す時と売却する時は、ブランドマンションの方が価値の差が出ると身にしみて感じました。
まず、マンション名を出した時の、不動産会社の対応が変わります。

三井不動産のパークシリーズ
野村不動産のプラウドシリーズ
住友不動産のシティ・グランドシリーズ
三菱地所のパークハウス
東京建物のブリリアシリーズ

この辺りのマンションで尚且つ駅から徒歩5分以内であれば、
貸す時に苦労する事は少ないと思います。

新築なら低層階、中古なら高層階がお得

新築で購入する場合には低層階を購入するとお得です。
同じ位置の同じ間取りでも階が上がるにつれて、数十万円以上差がつきます。
ということは、同じ間取りで10階上の部屋を購入すると、数百万円以上の差がつきます。

ですが、貸す時はどうでしょうか?
同時期に貸しに出ている場合は数千円の差がつくかもしれませんが、同じマンション内であればよっぽどの高層階でない限りはほとんど家賃に差は出ません。

HOME’sより

上記の例でも23階と13階の70㎡台の部屋が同額の28万円です。
23階の方は管理費を2万円設定していますが、10年間貸しても240万円の差額しか変わりません。

※23階は定期借家としているため、賃料が安く設定されています。

また、売りに出す場合、人気のマンションであれば低層階は値上がり率が高くなります。
実際、中古マンションを検索した場合、同じくらいの間取りであれば低層階と高層階の差はほとんどありません。

suumo より引用

広さや向きの差は多少ありますが、購入時は明らかに19階の方が高く販売されているはずです。

また、私が現在住んでいるマンションでも、6階と22階の中古販売価格は変わりませんでした。新築販売時の価格は1千万円以上開きがあるにもかかわらずです。

新築で購入する場合は、低層階がお得、中古マンションで購入する場合は、高層階がお得になります。

最後に
上記の条件を満たし、転居後1ヵ月以内に入居者が見つかりました。
賃貸や売買の可能性がある場合は、可能な限り好条件で資産価値の高いマンションを入手する事をおススメいたします。

mama
mama

その代わり、我が家は階数や方角等にはこだわっていません!

月々の収益実例
家賃199,000円-{5970円(仲介管理費3%)-80,000円(住宅ローン)-20,000円(管理費+修繕積立費) } =約93,000円

それ以外に年間かかる費用は、
固定資産税:約10万円、
借主が決まった時の清掃や手数料:約家賃2か月分
※手数料は、家賃から差し引かれます

mama
mama

住宅ローンを家賃収入から返済しながら、資産も手元に残るので、安心です。

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